着眼于民法典物业服务合同，思考物业服务法治建设
——曲阜师范大学“法治社区青春行”实践团线下实践
中年青年网泰安1月22日讯（通讯员 田才梅）1月22日，曲阜师范大学法学院“法治社区青春行”社会实践团队着眼于民法典物业服务合同，思考物业服务的法治建设。物业服务如何由法制时代到法治时代，《民法典》给出了答案，不论是对行业定位，还是法治进程，都将会引发行业体系化、制度化变革。实践者们站在物业服务提供者的角度，结合《民法典》学习体会对行业有关问题进行梳理探讨。构建合法权益保护体系充分尊重业主所有权基础上的物权，才能彰显物业管理权让渡的专业价值，进而构建《民法典》统领的各方合法权益保护体系 。《民法典》推进法治化建设要有体系化的新格局。《民法典》2021年1月1日生效后，新的民事法律框架诞生，但新的法律体系构建，尤其是新的法律思维的搭建更是急迫。从民法典物业服务合同中，要理解业主的意思表示、意思自治及民事法律行为的效力；重视民事责任中“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”（176条）的规定，发挥好“正当防卫”、“紧急避险”“保护他人”“自愿实施紧急救助”等法律规定的立法主旨。
民法典中的物业服务合同提供物业服务的法律索引，《民法典》是社会生活的百科全书，更是提供物业服务的法律索引和武器，增设了典型合同《物业服务合同》（合同编第24章）。从不动产的源头追溯，《民法典》从“建设用地使用权”（物权12章）到“建设工程合同”（合同18章）、“买卖合同”（合同9章）、“物权的设立、变更、转让及消灭”（物权2章）、“业主的建筑物区分所有权”（物权6章）到“物业服务合同”（合同24章），包括目前行业理不清的水电汽暖代收代交等（“供用电、水、气、热力合同”合同10章）。上述及其他法律规定构成了脉络清晰的建筑物区分所有权体系，同时也初步构建了明晰的民事权利和义务关系，不论是对自然人、法人的权益保护及责任边界，还是对公权力的限制或者依法司法、行政，都绘出了一幅幅清晰的路径图，这都需要我们系统的学习、理解和应用。
此外，民法典构建生命周期的法律体系，《民法典》在总则统领下，重点从物权编、合同编、侵权责任编确定了保护业主及服务双方权益的法律体系。物权编赋予业主专有部分所有权这一最充分的物权及共有部分共有权、共同管理权。以上三权的分离及市场化运行使物业管理服务成为可能。尤其是物业管理纳入社区治理范畴，更是两者相得益彰。《民法典》新增了“居住权”这一新型用益物权，虽其权利义务边界有待法规进一步细化，但其规定扩大了物业服务对象，赋予了人性的进步和行业的历史使命。第233-239条物权的保护（第3章）及有关规定赋予业主的物权请求权等，明晰了对物权的保护及对延展权益的尊重；侵权编明确了业主的侵权请求权，对自甘风险、自助行为及有关侵权惩罚性赔偿等做了明确规定。尤其是服务人“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”及合同编赋予业主的合同随时解除权等保护规定，需要从物业管理权的取得、行使及丧失的民法新体系中研判、思考，筹划行业新定位和未来，重构行业责任、法治体系并履行法律赋予的使命。
《民法典》问题导向，赋予业主组织法定地位并针对业主组织成立难、运行难等问题做了框架性法律保护规定，作为非法人组织降低了其成立、运行门槛，同时新增了居委会等指导协助职责，对维修资金筹集、使用、共有部分经营、禁止停水电收取服务费、格式合同、情势变更制度、禁止高空抛物、坠物等新规定，利于化解矛盾及定分止争；私权与公权的同等保护、公安机关等公权力的明确规范介入，更加保障了业主及相对方的权益，责任边界清晰了，物业服务方依法履责了，业主组织良性运行了，政府依法行政了，司法作用归位了，社会就安居乐业了，服务双方及社会就会更加和谐，这为物业管理行业法治建设指明了方向，也提供了大有作为的广阔空间。
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